Bilim Uzmanı / SMMM
ertugrul.64@gmail.com
Özet
Bu çalışma, Türkiye’de konut krizinin fiyat artışlarından ibaret olmadığını; ücretlerin barınma maliyetleri karşısında reel olarak erimesi, konutun giderek birikim aracına dönüşmesi ve vergi yapısının bu süreci dengelemek yerine hızlandırması sonucunda ortaya çıkan yapısal bir toplumsal sorun olduğunu ortaya koymaktadır. 2025 yılı itibarıyla ev sahipliği alt gelir gruplarında belirgin biçimde gerilerken, kiracılık kalıcı ve güvencesiz bir barınma rejimine dönüşmektedir. Emeklilerin günlük otel odalarında barınmak zorunda kalması, bu çözülmenin somut bir göstergesi olarak ele alınmaktadır.
1.Giriş
– Ulus’ta Bir Otel Odası, Ekonominin ve toplumsal yoksullaşmanın Aynası
Ankara’nın merkezinde yer alan Ulus semtinde, son yıllarda dikkat çekici bir barınma pratiği ortaya çıkmıştır. Bazı eski otellerin müşterileri artık turistler değil, büyük ölçüde emeklilerdir. Günlük 200–300 TL karşılığında tutulan bu odalar, aylık kira bedelinin altında kaldığı için tercih edilmektedir. Bu durum, barınmanın piyasa içi bir tercih olmaktan çıkıp yoksullaşmanın zorladığı bir mecburiyet hâline geldiğini göstermektedir.
Bu olgu, bireysel yoksulluk hikâyelerinin ötesinde, Türkiye’de gelir yapısı ile konut piyasası arasındaki bağın koptuğunu göstermektedir. 2025 itibarıyla büyükşehirlerde ortalama kira bedelleri, en düşük emekli aylığını aşmış durumdadır. Bu eşik, konut krizinin kritik kırılma noktasıdır: Geliri düzenli kabul edilen bir grubun dahi kira piyasasının dışına itilmesi.
- Ücretler, Kiralar ve Kopuş Noktası
2020–2025 döneminde asgari ücret nominal olarak yaklaşık beş kat artmıştır. Aynı dönemde kira endeksi, bu artışın üzerinde seyretmiştir. Bu veri, ücret artışlarının barınma maliyetlerini telafi edemediğini açık biçimde ortaya koymaktadır.
Daha çarpıcı olan ise şudur. 2025 yılında büyükşehirlerde kiracı haneler, gelirlerinin yaklaşık %45–50’sini yalnızca barınma için harcamaktadır. Bu oran, barınmanın artık diğer temel ihtiyaçları dışlayan baskın bir gider kalemi hâline geldiğini göstermektedir. OECD ülkelerinde hane gelirinin %30’unu aşan barınma harcamaları “aşırı yük” olarak tanımlanırken, Türkiye’de bu eşik fiilen normalleşmiştir.¹
- Ev Sahipliği Gerilerken Konut Kimde Toplanıyor?
Türkiye’de ev sahipliği oranı son on yılda gerilemiştir, ancak bu gerileme eşit dağılmamaktadır. Alt gelir gruplarında ev sahipliği belirgin biçimde düşerken, birden fazla konuta sahip hanelerin oranı artmaktadır.
Bu tabloyu açıklayan en kritik veri, konut finansmanına ilişkindir. Mortgage kredilerinin GSYİH’ye oranı 2017’de %6’ya yaklaşırken, 2024–2025 döneminde %1’in altına gerilemiştir.² Bu oran, Avrupa ortalamasının son derece gerisindedir ve konutun ücret geliriyle erişilebilir bir mal olmaktan çıktığını göstermektedir.
Konut satışlarının tamamen durmaması ise çelişkili değildir. Alımlar, krediye değil nakit birikimine dayanmaktadır. Böylece konut, barınma ihtiyacından koparak ekonomik belirsizlik dönemlerinde tercih edilen bir değer saklama aracı niteliği kazanmaktadır.
- Kiracılık, Geçici Evre Değil, Kalıcı Rejim Haline Evirilmekte
Ev sahibi olma ihtimalinin zayıflaması, kiracılığı geçici bir aşama olmaktan çıkarmıştır. Özellikle gençler ve emekliler için kiracılık, kalıcı fakat yüksek riskli bir barınma rejimine dönüşmektedir.
Kira artışları, gelir artışlarını sistematik biçimde aşmakta, barınma sürekliliği bozulmaktadır. Ulus’ta emeklilerin günlük otel odalarına yönelmesi, bu sürecin uç bir örneği değil, mantıksal sonucudur. Barınma, süreklilik ve güvence üretmemekte, geçici çözümlerle ikame edilmektedir.
- Vergi Yapısının Sessiz Etkisi
Emlak vergilerinin düşük ve düz yapısı, çoklu konut sahipliğini caydırmamaktadır. Boş konutların etkin biçimde vergilendirilmemesi, konut stokunun piyasaya dönmesini engellemektedir.
Buna karşılık dolaylı vergiler yoluyla barınma maliyetleri ücretlilerin üzerine binmektedir. Böylece konut krizi yalnızca piyasa mekanizmasıyla değil, kamu maliyesinin dolaylı etkileriyle de derinleşmektedir.
Sonuç
Türkiye’de konut krizi artık istatistiksel bir sorun değil, bir yaşam biçimi hâline gelmiştir. Emeklilerin otel odalarında, gençlerin paylaşımlı ve güvencesiz konutlarda yaşaması, barınmanın toplumsal istikrar üretme işlevini kaybettiğini göstermektedir.
Veriler açık biçimde şunu göstermektedir. Sorun konut sayısı değil, gelir ile barınma maliyeti arasındaki yapısal kopuştur. Bu kopuş derinleştikçe konut, toplumsal bütünlüğü taşıyan bir unsur olmaktan çıkmakta, yoksullaşmanın mekânsal ifadesine dönüşmektedir.
Ulus’taki bir otel odası, bu nedenle yalnızca bir barınma çözümü değil, Türkiye’de konut krizinin özetidir.
Yoksullaşma artıkça bu krizin bir kader değil bir bilinçli tercihin ortaya çıkardığı kangren olan, bir yaraya dönüşeceği gözükmektedir.
Dipnotlar
- OECD, Housing Prices and Affordability, 2023.
- TÜİK, Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması, 2025.