Neden böyle; neden İstanbul? Marks’tan hatırlayalım; “ Sırf inşaattan gelen kar, son derece küçüktür. Onun esas karı, toprak-rantını yükseltmekten, inşaat alanının dikkatle seçilmesi ve ustaca kullanılmasından gelir.” (Kapital, Cilt II,s.234 , Moskova,1967). Özetle İstanbul arsası, tüm Anadolu ve Trakya arsalarından daha yüksek rant sağladığı için böyledir.
Bu yargıyı sayılarla desteklemek için 2015 yılında, İstanbul konut fiyatlarındaki artışı, diğer iki metropol, Türkiye ortalama konut fiyat artışları ve diğer yatırım araçlarının getirileri ile kıyaslamak yerinde olacaktır.
Konutta fiyatlar; diğer getiriler ve konut
Merkez Bankas (TCMB), 2010 yılından bu yana konut fiyat artışlarını belli bir yöntemle izliyor. Merkez Bankası verileri, Türkiye ortalaması olarak konut fiyat artışlarının, İstanbul’un bir hayli gerisinde seyrettiğini; İstanbul’daki yıllık artışların, hem Türkiye ortalamasını ve hem de Ankara ile üçüncü büyük il İzmir’deki artışları çok geride bıraktığını ortaya koyuyor. Örneğin 2015’te, İstanbul’daki konut fiyatları %27’ye yakın arttı. Bu, Türkiye genelindeki konut fiyat artışlarının neredeyse 9 puan üstünde. Üstelik Ankara’daki artışları tam 15 puan, İzmir’ dekini 11 puan geride bırakan bir “değerlenme”…
Konut rantının, özellikle İstanbul konut rantının iştah açan boyutlarını anlamak için öteki yatırım araçlarının yıllık getirilerini anımsamak yerinde olur. İstanbul konut fiyatlarının %27 arttığı 2015’te, dolar da aynı artışı gösterdi. Ama 2015 bir istisna. 2011-2015 dönemi alındığında ise dolardaki yıllık ortalama artışın %13’ün altında kalmasına karşılık, İstanbul konut fiyat artışı yıllık %18’i buldu. Bu da, İstanbul’da konuta yatırımın en çok gelir getiren alternatif olduğu gerçeğinin altını çiziyor.
İstanbul konut fiyat artışının %27 olduğu 2015’te mevduat faizinin yıllık getirisi %5’te kalıyor, borsanın yıllık getirisi eksi %13,5’ü buluyor, külçe altın bile -iyi bir yıl geçirse de- %13 getiride kalıyordu.
İstanbul ve diğerleri
Bu rant artışı, birçok birikim sahibini, barınma amaçlı olmaktan çok, yatırım amaçlı konut alımına yöneltti ve İstanbul’da satılan konut sayısı, toplam satış sayısının beşte birini aştı. 2015’te satılan 1 milyon 290 bin konuttan 240 bini İstanbul’da idi. Ama bu sayısal boyut yanıltmamalı. “Değer” olarak İstanbul’daki birim daire fiyatları, hem Türkiye ortalaması hem diğer metropollerinkinin çok üstünde olduğundan, toplam konut satışlarında İstanbul’un değer olarak aldığı pay çok daha yüksek.
Yine Merkez Bankası verilerine göre, 100 metrekare bir dairenin İstanbul’da 2015 fiyatı 330 bin TL’yi bulurken, Türkiye ortalaması aynı büyüklükte daire için 177 bin TL’de kalıyor; Ankara’da 147 bin TL’ye İzmir’de 192 bin TL’ye aynı özellikte daire alınabiliyordu.
Bu da, İstanbul rantının bir başka göstergesi. Aynı büyüklükte bir daire İstanbul’da 100 iken Ankara’da 48, İzmir’de 58; Türkiye ortalaması olarak 54 değerde. Başka bir ifadeyle İstanbul’da tek daire alınan parayla, Ankara’da iki daireyi rahat rahat almak mümkün.
Dolayısıyla, toplam konut satışlarından İstanbul, sayı olarak %18-20 pay alsa da, değer olarak payının %36-40 dolayında olduğu rahatlıkla söylenebilir.
Balon iniyor mu?
Son 5 yılda ortalama %18 artan ve %7-8 bandındaki tüketici enflasyonunu bir hayli geride bırakan İstanbul konut fiyatlarındaki artış, haliyle, bir yatırım seçeneği olarak çoğu para sahibini bu yöne çekti ve talep arttıkça fiyatlar da hızlandı. Ama 2016’da farklı bir iklime geçilmiş görünüyor. Hem satışlarda durulma var hem de fiyatlarda gerileme. Bu da İstanbul rant balonu inmeye mi başladı, sorusunu sorduruyor.
2016’nın ilk 3 ayında, konut satışları fena gitmemişti. Ama Nisan’da deyim yerindeyse bir hüsran yaşandı. Toplam satış 119 binden 106 bine geriledi. Bu gerilemenin etkisiyle ilk dört aydaki toplam satış da geçen yılınkinin altında kaldı. Geçen yıl dört ayda 416 bin konut satılmışken, bu yılki satış ancak 410 bin oldu. Bu, %1,4 azalma demekti.
İlk 4 ayın satışlarından%18 pay alan İstanbul’da satışlar 75 bini ancak buldu ve 2015’in ilk 4 ayının 2 bin gerisinde kaldı. Ankara’daki azalış 4 ayda 5 bini bulurken İzmir’de pek değişmiyordu.
Satıştaki azalmanın yanısıra fiyatlar da gevşedi.
Yine Merkez Bankası verilerine göre, 2016’nın ilk çeyreğinde Türkiye genelinde konut fiyat artışı, bir önceki çeyreğe göre, %2,4, İstanbul’daki de %2,6 artmıştı. İstanbul’da 2015’in son çeyreğinde %6 artan fiyatlar, 2016’nın ilk çeyreğinde 3,5 puana yakın kayba uğramıştı. Bu dikkat çekiciydi. Son yıllarda fiyatların hiç bu kadar tempo kaybettiği bir çeyrek hatırlanmıyordu.
Faizde ve fiyatlarda beklenti
Konut yapımında, yani arzında, özellikle İstanbul’da artış durmuyor. Televizyonlarda, gazetelerde konut ilanlarından geçilmiyor. Ancak talep, arzı karşılayacak ölçüde büyümüyor. Bir neden, faizlerin düşeceği beklentisiyle ilgili. Mevcut faiz oranları yüksek bulunuyor ve faizin gelecekte daha aşağıda oluşacağı bekleniyor. Faizde indirim yönlü siyasi baskıların sonuç vereceğini bekleyerek talebini erteleyenler bir hayli fazla. Bu ise, bugün için işlerin durağanlaşmasına, konut satışlarının hız kesmesine yol açıyor.
Talebi düşüren bir başka etken, fiyatların aşırı arttığı yorumu. Konut fiyatlarında balon olduğu ve bu balonun günün birinde mutlaka patlayacağı görüşü sıkça dile getiriliyor. Yani bir yandan, “Faizler yüksek, şimdi konut almak için hiç de uygun bir zaman değil” mesajı veriliyor, bir yandan da “Fiyatlar balon yaptı, bekle biraz” denilmiş oluyor. Dolayısıyla konut satışlarının hız kesmesinde ve gerileme göstermesinde bu yorumlar etkili oluyor..
Bunların nerede denge bulacağını, satıcıların fiyatlarını nereye indireceklerini ve bundan ne kadar kayba, ya da “kazançtan kayba” uğrayacaklarını görmek için beklemek gerekiyor.
Mustafa SÖNMEZ
Ekonomist
mustafasnmz@hotmail.com